LA MANIFESTE DU LOGEMENT

La solution à la crise du logement

Par Ryan Ivanov

Cet essai est dédié aux milliers de personnes sans domicile fixe et aux familles qui, à cause de la crise du logement au Québec et au Canada, ne peuvent pas se permettre une maison.

Introduction – Le Problème – La Solution – Le Coût – Les Recommandations

INTRODUCTION

Un spectre hante le Québec et le Canada : le spectre de la crise du logement. Tous les pouvoirs du vieux monde se sont rassemblés dans une sainte alliance pour exorciser ce spectre : des hommes et des femmes politiques de droite à gauche, des gouvernements provinciaux et fédéraux, des investisseurs étrangers et domestiques.

Ainsi, c’est une vérité universellement reconnue que tout, au Québec et au Canada, tourne autour de l’immobilier. Par le passé, cela aurait pu concerner le hockey, le sirop d’érable, les hivers froids ou même le multiculturalisme. Mais tout cela appartient au passé.

Voici quelques autres vérités de plus : le prix du logement est en tête de liste des problèmes qui préoccupent les Québécois et les Québécoises, les Canadiens et les Canadiennes, particulièrement les jeunes. L’abordabilité a affecté tous les résidents en diminuant leur satisfaction de vie et leur taux de fécondité. Les derniers commentaires disponibles de Statistique Canada ont montré qu’en 2021, 43 % des jeunes adultes (20-29 ans) habitaient avec au moins un parent. En même temps, 18 % habitaient avec des colocataires. [1] Ces statistiques ne tiennent pas compte de l’inflation post-Covid. Les vraies statistiques sont pires et augmentent rapidement.

Récemment, un rapport majeur de la Banque Nationale a réintroduit le terme « piège démographique » et a conclu que le Canada manque cruellement de capital social pour « absorber de manière satisfaisante notre croissance démographique et améliorer notre niveau de vie ». [2]

Au Canada, en 2024, nous sommes retournés aux concepts malthusiens du 18e siècle ! [3]

Des chefs politiques, des commentateurs et commentatrices, et des Canadiens, Canadiennes, Québécois et Québécoises également ont proposé plusieurs solutions, de tous les angles idéologiques, avec des séances photo et des tweets animés.

« Construisez plus de maisons ! »

« Restreignez l’immigration ! »

« Augmentez les taux d’intérêt ! »

« Diminuez les taux d’intérêt ! »

« Diminuez les taux d’intérêt ! »

« Brûlez les propriétaires ! »

« Interdisez les spéculateurs ! »

« Ciblez les gardiens de l’immobilier ! »

De plus en plus, pour plusieurs résidents, la solution est, tout simplement… d’émigrer. En décembre 2023, « Better Dwelling » a déterminé que, selon les statistiques disponibles de Statistique Canada pour le troisième trimestre de l’année, le Canada a connu la quatrième plus grande fuite de personnes des 73 dernières années. [5]

Et, bien sûr, le budget de 2024 a fait du logement un point central. Il a des objectifs très ambitieux :

« Le budget de 2024 et le Plan du Canada pour le logement présentent la stratégie audacieuse du gouvernement pour rendre disponibles 3,87 millions de nouveaux logements d'ici 2031, ce qui comprend un minimum de deux millions de nouveaux logements nets venant s’ajouter aux 1,87 million de logements dont la construction est déjà attendue d'ici 2031. Nous estimons que les mesures stratégiques prévues au budget de 2024, dans le Plan du Canada pour le logement et à l'automne 2023, appuieront la construction d'au moins 1,2 million des deux millions de nouveaux logements nets annoncés. » [6]

Le plan fédéral parle d’un « coup d’accélérateur » à la construction de nouveaux logements dans tout le pays, car la meilleure façon de faire baisser les prix de l’immobilier est d’accroître l'offre sans tarder.

Malheureusement, l’histoire a montré qu’aucun gouvernement ne possède de poudre de perlimpinpin pour augmenter la réserve de n’importe quelle commodité, qu’il s’agisse de logement, de munitions pour fournir la guerre ou de taux d’intérêt.

Dans notre modèle canadien, nous proposons trois réformes simples, peu coûteuses et efficaces qui vont créer une société de haute confiance, basée sur la communauté.

Ces étapes résoudront la crise d’accessibilité du logement par un changement fondamental dans la reconnaissance que les Canadiens, et plus important encore, les autres, ont du marché immobilier.

Seule une société transparente et de haute confiance sera capable de confronter et de convaincre ceux qui voient l’immobilier comme un véhicule d’investissement ou un refuge pour le capital.

LE PROBLÈME

Le caractère désirable et la transformation en marchandise de l’immobilier au Canada ont engendré une crise désastreuse d’accessibilité. Notre marché est ouvert au monde entier. Cela a affecté notre productivité, notre capacité à déployer le capital et notre cohésion sociale.

Les solutions proposées récemment se caractérisent par un focus sur le contrôle de l’offre et de la demande.

Dans le cas de l’offre, ces solutions cherchent à exploiter des ressources inexistantes (par exemple, du capital, de la main-d’œuvre et de la volonté humaine) et à naviguer entre les juridictions fédérales, provinciales et municipales. Mais un gouvernement démocratique et responsable au 21e siècle ne peut pas, simplement dit, mobiliser une économie de la Deuxième Guerre mondiale pour bâtir l’infrastructure ou pour se fermer au capital international.

Le problème fondamental est que le caractère désirable de notre immobilier comme actif repose sur le statut du Canada comme pays sûr, accueillant, inclusif et divers où le capital peut être stationné sans questions intrusives ; on ne peut que s’attendre à ce que des milliers de personnes au Canada et à travers le monde veuillent investir dans ce type d’actif. Et il y a plusieurs raisons culturelles pour que les investisseurs, grands et petits, possèdent de l’immobilier et se méfient du marché des capitaux.

Nous soutenons que la cause de la crise d’inaccessibilité est la transformation de l’immobilier en marchandise, une crise qui ne peut pas être résolue par des solutions descendantes basées sur l’offre et la demande.

Notre modèle aborde ce problème fondamental par la promulgation de politiques qui mettent l’accent, avant tout, sur la construction d’une société de haute confiance.

LA SOLUTION

Le modèle canadien est l’implémentation de trois solutions simples, peu coûteuses et efficaces qui créent la fondation d’une société de haute confiance basée sur la vie communautaire qui va, par nature et de façon organique, confronter la vision de l’immobilier canadien comme un véhicule d’investissement ouvert au monde entier.

Notre modèle est basé sur les principes de la Transparence, de l’Accessibilité et de la Responsabilité.

Transparence:

Toute la propriété immobilière canadienne doit être publique

Toutes les contributions fiscales des citoyens canadiens doivent être publiques.

Accessibilité

Les contributions fiscales des citoyens canadiens et la propriété immobilière doivent être librement accessibles.

Responsabilité

Les actifs immobiliers doivent être transformés en actifs transparents pour le public, afin d’éliminer l’opacité et la création de refuges pour le capital domestique et étranger.

Les actifs immobiliers doivent être présentés aux individus pour dissuader la transformation en marchandise de l’immobilier et la spéculation.

La propriété de l’immobilier doit être associée aux contributions sociales pour promouvoir la cohésion sociale, l’égalité et la confiance.

Avec la transparence, tous ceux et celles qui votent lors des élections seront indépendants pour prendre des décisions au sujet de l’immobilier en étant informés de toutes les informations importantes pour formuler la politique sociale et pour obliger le gouvernement à respecter sa politique et ses promesses. En temps réel, les citoyens et résidents peuvent confirmer et surveiller le progrès de toutes les politiques proposées et implémentées.

En ce qui concerne la propriété bénéficiaire, le Canada dispose déjà des outils nécessaires et des mesures mises en place, incluant la loi fédérale sur le recyclage des produits de la criminalité (le blanchiment d’argent) et le financement des activités terroristes (RPCFAT), qui protègent notre cher système financier. Nous voulons l’application des règles fédérales sur la propriété bénéficiaire à l’immobilier, dans leur forme la plus simple : Les propriétaires bénéficiaires sont des individus qui possèdent ou contrôlent directement ou indirectement 25 % ou plus d’une corporation, ou une autre entité qui n’est pas une corporation ; si personne ne possède plus de 25 %, alors la divulgation des officiers les plus seniors sera nécessaire.

Les dossiers qui divulguent la propriété bénéficiaire seront des sujets publics, accessibles à tous. Nous notons que plusieurs provinces, le Québec et le gouvernement fédéral ont déjà commencé le processus d’implémentation des règles sur la propriété bénéficiaire pour les actifs des corporations. Toutes les provinces, et le Québec, seront capables d’utiliser les propositions existantes pour intégrer notre système dans leurs registres fonciers

Nous comprenons que le gouvernement fédéral peut corréler l’information provenant de sa base de données de l’ARC (Agence du revenu du Canada) et de son accès à tous les registres fonciers pour déterminer la propriété des investisseurs et les tendances dans le marché immobilier grâce au Programme de la statistique du logement canadien (PSLC). [7]

Notre modèle donne le pouvoir à chaque individu de faire de même. Et de la connaissance découle la responsabilité.

LE COÛT

Nous croyons que notre modèle est peu coûteux.

Premièrement, en ce qui concerne l’accès libre aux registres fonciers, nous calculons que le coût pour les provinces ne sera, en général, pas supérieur à 50 millions de dollars chaque année. Le revenu des recherches des registres fonciers n’est pas une information publique. Nous extrapolons ce qui suit : selon le rapport annuel de Service Alberta pour les années 2021-2022, le revenu total pour le service des titres était de 90,9 millions de dollars. [8]

Selon l’« Autorité chargée des titres fonciers et de l’arpentage de la Colombie-Britannique », le revenu total pour l’année 2023 était de 53,7 millions de dollars. [9] Par conséquent, ces chiffres établissent un plafond pour le coût de notre système. Les recherches simples sont le service le moins cher offert par ces agences. Les autres frais pour l’enregistrement des instruments, titres fonciers, etc. ne seront pas affectés.

L’enregistrement de la propriété bénéficiaire introduit un coût et des dépenses pour les modifications aux interfaces de programmation d’applications (IPA – «API») dans les systèmes électroniques. Nous ne suggérons pas que les registres fonciers créent des officiers de vérification contre le blanchiment d’argent (CBA – «AML»), etc. Nous suggérons que les personnes déjà autorisées auprès des registres fonciers enregistrent l’information sur la propriété bénéficiaire.

Deuxièmement, en ce qui concerne l’accès libre et transparent à l’information fiscale, l’ARC maintient déjà une base de données de ce type d’information. À l’heure actuelle, chaque contribuable peut voir ses informations fiscales en ligne dans un environnement sûr et sécurisé. Le coût pour publier les contributions fiscales sera minime.

Notre modèle s’inspire du système présent dans des pays scandinaves, avec leur longue tradition de divulgation des contributions fiscales de chaque citoyen chaque année.

Il y a, bien sûr, des préoccupations concernant la vie privée.

HNéanmoins, la divulgation d’informations fiscales a été un outil pour promouvoir la conformité fiscale, particulièrement pour les corporations. La divulgation ciblée pour les délinquants fiscaux est un outil d’application de la loi accepté. Il y a plusieurs organisations dédiées à la cause de la transparence des informations fiscales, de l’égalité et de l’application de la loi en matière fiscale.

Notre modèle québécois, avec ses piliers de transparence fiscale et de transparence pour la propriété bénéficiaire, est un modèle totalement compatible avec le savoir indigène des Premières Nations et leur gestion de la terre, qui est entièrement cohérente avec la pensée du Centre national pour la vérité et la réconciliation et son appel à l’action.

Notre système est uniquement pro Québécois et est également compatible avec la préservation de la langue française au Canada et la protection du statut du Québec comme nation distincte. Notre système est capable de défendre l’indépendance économique du Québec au sein de la fédération canadienne.<

Notre système est capable de défendre l’autonomie économique du Québec au sein de la fédération canadienne.

L’expérience des pays scandinaves montre de manière convaincante que la capacité de voir les contributions fiscales de votre voisin et de savoir qui contrôle la corporation qui possède les grands immeubles ne cause pas d’invasion de la vie privée ni de cauchemar dans une société sans loi.

Des outils appropriés et des exceptions peuvent être intégrés dans notre système après sa mise en œuvre pour protéger les plus vulnérables de notre société et les secrets d’État.

Nous proposons que, dans une société multiculturelle qui croît chaque jour, ne pas connaître votre voisin et ses contributions pourrait causer une société sans confiance, et la destruction du système et de la société démocratique, libre et multiculturelle du Canada et du Québec. Le moment d’implémenter le Modèle Québécois et Canadien est arrivé.

Logement d’abord !

Les recommandations :

Les législatures provinciales et la législature québécoise doivent garantir l’accès libre à leurs registres fonciers et obliger la divulgation par leurs gouvernements de tous les propriétaires bénéficiaires de chaque parcelle de terre dans leurs frontières.

Le Parlement fédéral doit amender la loi de l’impôt sur le revenu pour obliger le gouvernement fédéral à publier l’information fiscale payée par chaque contribuable et à rendre obligatoire la divulgation de la propriété bénéficiaire au Canada.